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Seja por negligência dos condomínios seja pela falta de fiscalização do poder público, a tragédia que matou nove e feriu sete com o desabamento do edifício Andréa, em Fortaleza, pode se repetir em Maceió. Isto porque a lista é pequena dos prédios, na capital, que estão em dia com a manutenção, exigida por força da lei municipal 6.145/2012. Boa parte das quase mil notificações expedidas somente este ano pela prefeitura foi pelo estado deficitário de conservação desses edifícios. Mais de 400 estariam com esse problema.
Fazer vistas grossas a essas inspeções obrigatórias pode custar a vida de muitas pessoas que vivem nestes locais e de terceiros, na redondeza. O Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Alagoas (Crea/AL) chama a atenção para a responsabilidade do município em cobrar o que está previsto em lei, evitando novos desastres.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Territorial e Meio Ambiente (Sedet) assegura com base no levantamento interno, que não há prédios com laudo de desabamento em Maceió, pelo menos por enquanto. Para isso acontecer, seria necessário ter a indicação técnica. O órgão, por outro lado, destaca que existem prédios com necessidade de manutenção predial que podem vir a oferecer risco por questões de desgaste na estrutura ou por depredação.
Como exemplo, menciona vários prédios públicos em situação de abandono. Um deles é o edifício Palmares, que já foi sede do Ministério da Saúde em Alagoas, no centro de Maceió. Atualmente, apenas um esqueleto da edificação está em pé e não há previsão do que pode ser feito no local. Outro em situação semelhante é a antiga agência Ary Pitombo, do INSS, também na Praça dos Palmares. Esquecido pelos proprietários, o prédio é ocupado por sem-teto e tem vários problemas na estrutura física. De acordo com a Sedet, os dois prédios foram notificados mais uma vez esta semana devido à situação de abandono.
No entanto, o que está em situação mais delicada, pelo menos visualmente, é a antiga sede do Tribunal de Contas da União (TCU), na Avenida Assis Chateaubriand, no Sobral. Com vigas metálicas penduradas e corroídas pelos ventos marítimos, um acidente pode acontecer há qualquer momento. Até a Câmara Municipal de Maceió já aprovou requerimento para que seja providenciada a demolição, mas até agora nada foi feito.
“O TCU, que é um órgão fiscalizador e libera um projeto com estrutura totalmente metálica. Nem tomam providência para demolir e no dia que cair em cima de uma pessoa e matar podem resolver”, critica Fernando Dacal, presidente do Crea/AL.
Crea cobra fiscalização
Dacal denuncia que os órgãos de fiscalização de Alagoas não estão cumprindo o papel, inclusive em Fortaleza também não estava. E lembra que, desde 2015, cobra a atuação do poder público nesse trabalho. Segundo ele, o que falta é colocar em prática, com mais rigor, o cumprimento desta legislação.
O Crea ressalta que, em 2012, a Câmara Municipal de Maceió aprovou a lei que obriga o Poder Executivo a cobrar a manutenção preventiva e periódica dos edifícios públicos e privados que estejam no âmbito da capital alagoana.
“Aqui, os órgãos não estão cobrando a manutenção, até porque a engenharia pública no Estado está desmontada. A prova é que o governo Renan Filho fechou a Serveal [Serviços de Engenharia do Estado de Alagoas S/A] e nas secretarias dos municípios a maioria dos engenheiros se aposentou e foram contratados cargos comissionados com salários bem inferiores. Se desmonta, não tem quem fiscalize”.
Ele lembra que as leis que versam sobre a estrutura e segurança de prédios começaram a ser elaboradas após o incêndio na Boate Kiss, mas o Brasil ainda não tem uma lei federal que organize essas regras. Há uma proposta no Congresso Nacional em tramitação nesse sentido. Ressalta ainda que a inspeção no prédio deve ser anual, já que o concreto pode se deteriorar com o tempo e por diversos fatores, com a maresia, no caso de Maceió, que é uma cidade litorânea.
“Temos muitos prédios com estrutura de concreto armado e fechamento em alvenaria de bloco e cerâmica. E são materiais diferentes. Temos uma cidade de clima quente e, com a temperatura elevada, a tendência é a estrutura dilatar. Se esfriar, contrai e, com essas alterações, qualquer prédio pode apresentar pequenas fissuras na fachada”, destaca.
O presidente frisa que, além da lei municipal, existe a norma ABNT, a NBR 5674, que prevê essa periodicidade e orienta que cada edificação tenha um plano de manutenção. Segundo a Lei 6.145, o proprietário ou responsável legal fica obrigado a obter o laudo técnico de inspeção predial, para verificação das condições de estabilidade, segurança, salubridade, desempenho e habilidade, cuja periodicidade deverá ser a cada cinco anos, para edificações com até 15 anos.
Após esse período, o prazo muda para a cada três anos com prédio acima de quinze e até 30 anos. Já para prédios com mais de três décadas de vida, os laudos técnicos deverão ser emitidos a cada dois anos.
Dacal adiantou que o conselho se prepara para iniciar nestes próximos dias uma ação de fiscalização em escolas, hospitais e unidades de saúdes. “Como são ambientes de grande circulação da sociedade, iremos iniciar e cobrar a prefeitura o cumprimento da legislação”, afirmou.
O Crea ainda orienta aos responsáveis de prédios privados que contratem profissionais habilitados. O Conselho também estará realizando nos próximos dias, no auditório do órgão, uma reunião com síndicos de condomínios residenciais para entregar o manual que orienta sobre as principais manutenções periódicas.
Enquanto o Poder Executivo municipal tem a prerrogativa legal de cobrar o cumprimento da lei, tendo ainda o poder de embargar, o Crea-AL verifica se os laudos técnicos – das estruturas visitadas – estão sendo emitidos por profissionais habilitados, garantindo assim mais segurança nos trabalhos de preservação estrutural.
Sedet nega omissão e confirma notificações a prédios irregulares
A Sedet é o órgão municipal responsável em cobrar o laudo de inspeção da estrutura fiscalizada, documento técnico realizado por um engenheiro civil habilitado. Em resposta à Gazeta, o órgão negou que as fiscalizações estejam paralisadas. Para comprovar, divulgou que, em 2017, os fiscais de obras expediram 893 notificações e auto de infrações; em 2018, 1086; e, em 2019, são 946 até o momento, para as mais diversas irregularidades como: construções, reformas, ampliações, demolições e reparos sem o devido alvará, imóveis abandonado ou em necessidade de manutenção predial, imóveis ocupados sem a devida Carta de Habite-se e acessibilidade, além de outras irregularidades.
A secretaria garantiu que a fiscalização de obras na cidade de Maceió é efetuada, basicamente, por meio do atendimento de denúncias, demandas administrativas, vistorias espontâneas da fiscalização e operações conjuntas com outras secretarias.
Nas vistorias, por exemplo, é verificada a existência de licenças edilícias para a execução de obras e ocupação do solo (construções, reformas, reparos, demolições, ocupação irregular de área pública, etc), imóveis em estado de abandono ou em necessidade de manutenção predial, execução de obras em acordo com as licenças expedidas, atendimento às normas de acessibilidade, ocupações de imóveis irregulares, entre outras atividades.
Sobre a falta de manutenção, confirmou que “é perceptível que a cultura de realização de inspeções prediais ainda está nos estágios iniciais na cidade, tendo a fiscalização trabalhado nesse processo de informação e conscientização”.
Quanto às leis, a Sedet citou o Código de Urbanismo e Edificações de Maceió (Lei 5.593/2007) e a própria Lei Municipal 6.145/2012. Esta última prevê que o laudo/plano deve ser efetuado a cada 5 anos para edificações com até 15 anos, a cada 3 anos com edificações entre 15 e 30 anos e a cada 2 anos para edificações acima de 30 anos. No entanto, como revela, estes prazos não estão sendo respeitados.
Também lembra que as atuais leis preveem que o proprietário, o locatário, o síndico ou, ainda, o responsável legal do imóvel podem ser responsabilizados por tudo o que acontecer no prédio. A Sedet, no entanto, avalia que catástrofes e tragédias são imprevisíveis, , podendo acontecer em qualquer local e devido a vários fatores reunidos. “No entanto, a secretaria está atuando na fiscalização”, garante.
Sindicato alerta para obras sem medidas de precaução
Presidente do Sindicato da Indústria da Construção de Alagoas (Sinduscon/AL), Alfredo Brêda disse que não observa nenhum prédio em Alagoas em situação de risco iminente de desmoronamento. Segundo ele, até as edificações abandonadas são sólidas e não há, pelo menos por enquanto, a possibilidade da estrutura vir abaixo. A chance de um episódio assim acontecer seria mexer na estrutura sem as devidas medidas de precaução.
“Pelo que acompanhei nos veículos de comunicação, o prédio que desabou em Fortaleza tinha problemas graves na estrutura e não estava totalmente legalizado. Apesar do quadro, decidiram iniciar uma obra e não colocaram escoramento, que seria importante e essencial para substituir aquela coluna que estava sendo mexida. Ao meu ver, tratou-se de um erro técnico grave, mas que somente o laudo deverá confirmar isto”.
Em Alagoas, pela análise do sindicato, as construções são regulares, em sua grande maioria, mas a manutenção deixa a desejar. Sendo uma obrigação por lei, as verificações periódicas na estrutura passam despercebidas por muitos síndicos, que são as figuras responsáveis por este serviço e por observar o que a lei preconiza para manter a segurança dos condôminos.
“Quem passa e vê cerâmica faltando nas fachadas dos prédios certamente é por causa da falta de manutenção. A regra é para que os síndicos providenciem pelo menos uma vez no ano este trabalho nas fachadas. Em Maceió, as construções são excelentes, com boas construtoras e bons profissionais atuando neste segmento, mas é visível que manutenção está em falta em muitos destes prédios, comprometendo a segurança de quem mora, trabalha no prédio e também de quem passa por perto”.
Brêda cita que a legislação, atualmente, apertou as normas para cercar estas obras de segurança. Os pilares dos prédios litorâneos, que sofrem diretamente com os efeitos marítimos, tinham recobrimento de 1,5 cm e a 2 cm. Com o passar do tempo, a espessura aumentou para 5 cm. Seria um reforço para proteção contra a maresia.
“A quantidade de cimento na concretagem praticamente dobrou e isto faz parte das novas normas técnicas de qualidade para a construção civil. Portanto, no geral, temos a total tranquilidade que as edificações de Alagoas são regulares. Quanto aos casos excepcionais, quando não se tem alvarás de funcionamento, por exemplo, cabe ao sindicato denunciar e cobrar a fiscalização eficiente por parte do poder público”.
“As regras mudaram para tornar estas construções mais seguras. Reconhecemos que o investimento é maior em tecnologia para atender as normas, o que acaba encarecendo para o consumidor, mas a segurança não tem preço”.
Prédios no Pinheiro não tinham manutenção
As falhas geológicas na região do Pinheiro, Mutange e Bebedouro abriram uma ferida difícil de cicatrizar. Porém, a fiscalização nestes locais revelou que boa parte dos prédios ali fincados não passavam por manutenção há anos. O presidente do Crea/AL citou as construções no Jardim Acácia, com quase 50 anos de existência, que não passavam por reparos.
“O Divaldo Suruagy [condomínio mais afetado do Pinheiro pelas rachaduras e afundamento do solo] estava no limiar da vida útil, mas sem manutenção. Parte daquelas rachaduras foi provocada pelas falhas geológicas, de fato, mas algumas surgiram por ausência de manutenção também”, revelou Fernando Dacal.
Em contato com a Gazeta, a Coordenadoria Executiva de Defesa Civil Municipal informou que o monitoramento atualizado revelou um número de 4.453 imóveis com recomendação de realocação nestas localidades com problemas no solo.
O órgão explicou que não faz perícia nos imóveis e sim vistoria de monitoramento de feição, além de acompanhar se há evolução ou não das fissuras e rachaduras, para adotar medidas de proteção e defesa civil. No trabalho de monitoramento de feição são analisadas as fissuras e rachaduras dos imóveis para detectar a possível evolução do problema e, quando necessário, tomar medidas que levem à realocação das pessoas do imóvel.
Ainda é feita avaliação de geologia para identificar feições geológicas no solo e de que forma elas se manifestam nas residências. Este trabalho é baseado nos estudos feitos pelo Serviço Geológico do Brasil (CPRM).
A Defesa Civil informa que para as áreas com recomendação de realocação no Mapa de Setorização de Danos e de Linhas de Ações Prioritárias já foram garantidos os recursos da Ajuda Humanitária do Governo Federal e as famílias cadastradas estão recebendo o benefício. Para a área do Mutange, a Prefeitura de Maceió revela que aguarda a autorização do Governo Federal para destinar as unidades habitacionais construídas pelo Programa Minha Casa Minha Vida às famílias das encostas do Mutange.
Moradora saiu às pressas de prédio e não teve direito ao seguro
O sonho de adquirir um imóvel próprio se transformou em pesadelo para a professora Maria Juliana da Silva. Em 2017, após muitos esforços, ela conseguiu comprar um apartamento de três quartos, no bairro do Pinheiro, em Maceió. Desde o processo da compra até a finalização e assinatura do contrato foram quatro meses. Ansiosa para viver a nova realidade, ela sequer esperou a perícia e passou a morar no local. Foi um erro que lhe custou caro e muitas noites de sono.
Ela nem percebeu que por trás de uma camada de mascarada de gesso nas paredes estavam escondidos problemas graves na estrutura. Rachaduras mínimas se transformaram em fissuras largas em um curto espaço de tempo. Bastou uma época chuvosa na localidade para expor a dificuldade e começar a dor de cabeça. Rapidamente, o mesmo quadro era percebido por centenas de moradores do bairro, que somente dois anos foi descoberto que a atividade mineradora era a grande causadora da situação.
“Quando fui ver o apartamento percebi uma pequena fissura, de dois centímetros,, como se fosse um risco, na forma da porta de entrada. E não suspeitava que iria ser algo tão pior.
Mostrei ao corretor, mas ele me garantiu que massa corrida resolveria a questão. Já morando, no período chuvoso, começou a vazar água pela janela da sala. Era o início de tudo. Em poucos meses, já vi inúmeras rachaduras nas paredes, uma pior do que a outra”, detalha.
A moradora disse que investiu mais de R$ 2 mil em reparos, mas sem solução. Até pedaços do teto começaram a cair. Com receio do que poderia acontecer e diante do cenário caótico já revelado no bairro do Pinheiro, ela acabou sendo obrigada a deixar o imóvel.
Os problemas não acabaram por aí. Ela fez contato com a financiadora (Caixa Econômica) para acionar o seguro e tentar ser ressarcida de alguma maneira. Como não houve sinistro, a seguradora negou e a professora teve que buscar uma solução na Justiça. O processo ainda está em fase de tramitação.
“Contratei engenheiro para fazer uma vistoria no meu imóvel e o laudo atesta que há comprometimento da estrutura do prédio devido aos problemas no solo do bairro do Pinheiro. Mobilizei um advogado para preparar a papelada e acionar a financeira na Justiça. Até agora, consegui uma liminar para suspensão do pagamento das parcelas do apartamento, que eu ainda estava pagando, mesmo no prejuízo.
Juliana está recebendo aluguel social desde o mês de fevereiro e aguarda, ao menos, a indenização pelo investimento que fez no imóvel comprometido pelos problemas geológicos.
Seguro cobre danos em edifícios
Se tivesse sido melhor orientada, a professora Juliana estaria em situação mais confortável. É que ela teria a opção de, além de contar com o seguro do condomínio, ampliar a cobertura. Era somente fazer contato com um profissional habilitado para contratar o seguro predial.
De acordo com o corretor Otávio Vieira, este tipo de seguro é dividido em três modalidades. O residencial é para casas, apartamentos e pode ser facultativo. O condominial cobre estrutura e áreas comuns, a responsabilidade civil e este é obrigatório, sendo previsto em lei. Já o habitacional, além das estruturas comuns, cobre o financiamento de imóvel, no caso de morte ou invalidez do mutuário.
“O condominial é tão importante que é previsto na lei 4.591 de 1964. Ela preconiza que, após o Habite-se, o condomínio tem 120 dias para contratá-lo. Além do prédio, protege todas as áreas comuns. Os condôminos são proprietários do seu imóvel e, ao mesmo tempo, das áreas comuns, e, por isto, têm todas as responsabilidades civis, danos materiais ou pessoais, o que vier a ocorrer, como também com a manutenção do prédio. Além disso, este seguro cobre a responsabilidade civil do síndico e empregados”, explica.
Vieira explica que a cobertura básica do seguro predial prevê incêndios, raios e explosão, mas fica muito limitado. Ele orienta que é importante aos que vão contratar o seguro contratar para ampliar a cobertura
“Aconselhamos a incluir vendaval, ciclone, furacão, queda de aeronave, impacto de veículo terrestre, danos elétricos, roubo, responsabilidade civil tanto do condomínio como do síndico e empregados, vidros, além de cobertura para carros e vidros que estão no espaço para qualquer eventualidade”.
Segundo o corretor, danos elétricos, muito comuns de ocorrer e que podem causar prejuízos ao condomínio, também podem ser cobertos. Neste caso, com o seguro, os condôminos não vão precisar gastar, já que tudo está incluso na cobertura da apólice.
“Para contratar este tipo de proteção, deve-se procurar um corretor de seguros habilitado, que esteja em dias com as obrigações. Se não souber como achar este profissional, basta entrar no site da Federação Nacional dos Corretores de Seguros (Fenacor) e buscar por nome e por área. “É somente o corretor que saberá adequar o tipo de seguro que mais se encaixa com a necessidade do cliente”.
Otávio Vieira diz que, no caso de Fortaleza, a princípio tudo estaria coberto pelo seguro, desde que as normas estabelecidas pela seguradora estivessem sendo cumpridas. A empresa seguradora, neste caso, faz uma consultoria, avalia, orienta e até impõe algumas condições para que o contrato seja estabelecido.
“Naquele caso quando se detectou a deterioração do material, o síndico tinha a obrigação de comunicar a seguradora para que fosse feita a avaliação e acompanhamento da obra no prédio. Acredito que, naquele caso específico, foi feito um serviço ao gosto do síndico e dos condôminos, gerando, talvez, aquele tipo de problema”.
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